Бюллетень Недвижимости: Сколько стоит доля в квартире

Сделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. Тем более, что «правила игры» в этой сфере постоянно меняются.

БН разбирался: Сколько сегодня стоят доли в квартирах? Реально ли собственнику оценить их стоимость самостоятельно? Как получить долю в приватизированной квартире на законных основаниях? Что следует учитывать перед проведением сделки и как продать долю в квартире максимально выгодно?

Правила меняются

Предложения по регулированию долевых сделок появились лет 6-7 назад на фоне многочисленных сюжетов в СМИ о квартирном рейдерстве, когда именно доли использовались для махинаций с жильем.

Однако с начала 2015 года для всех сделок по возмездному отчуждению долей законодательно было введено обязательное нотариальное удостоверение. А в начале июня нынешнего 2017 года вступил в силу закон, согласно которому любая купля-продажа доли в квартире оформляется исключительно через нотариуса.

Очевидно, что новая законодательная инициатива направлена против практики фиктивного дарения долей. Согласно действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в 2-х, 3-х или 4-х комнатной квартире являются сособственники продавца. То есть перед тем, как выставить свою долю на рынок, продавец обязан предложить ее другим долевым владельцам данного объекта, и только получив их отказы, имеет право передать собственное имущество стороннему покупателю.

Но, как это часто бывает, в законном механизме существуют лазейки. Ранее с помощью одной из них собственник доли сначала дарил маленькую часть собственности (в пересчете на «квадраты» такой подарок мог составить даже 1 кв. м), а после уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся ее часть (полную долю в квартире). Ведь сколько стоит подарить долю в квартире? Копейки. Так что сделка была не только простой, но еще и выгодной.

Характерно, что таким способом пользовались и те продавцы, которые никакого отношения к рейдерству не имели, а хотели лишь распорядиться имуществом с максимальной выгодой.

Так поступали, например, владельцы доли в многокомнатных квартирах с множеством сособственников, согласовать с которыми продажу иногда было практически невозможно.

Отныне эта лазейка закрывается законом. Теперь неважно – дарите вы долю или продаете, в любом случае без нотариального участия сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус проверит, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи доли квартиры. При этом нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. рублей.

Что такое доля в недвижимости?

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежащее им на праве общей собственности, называется «долей в недвижимости». Такое имущество может принадлежать данным лицам с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Другие статьи ГК довольно подробно регламентируют такие вопросы, как раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выдел из него конкретной доли, владение и пользование таким имуществом, его продажу и т. д.

По словам генерального директора АН Доли.ру Игоря Аболемова, согласно официальной статистике более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности. И на доли чаще всего поделено жилье в домах исторического центра, а также в коммуналках Санкт-Петербурга. Но иногда долевую собственность можно встретить и в жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, например, после развода супругов, купивших квартиру в новостройке, или смерти пожилого владельца жилья и вступления его родственников в права наследства. Большая же часть долей в объектах недвижимости появляется на рынке в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объем составляют наследные доли. И существуют также доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества.

Кому они нужны?

По мнению экспертов, основных покупателей долей условно можно разделить на три категории:

К первой относятся иногородние граждане, приобретающие долю с целью получения прописки и решающие этим целый ряд своих проблем: от регистрации по месту жительства до возможности получения ипотечного кредита, устройства на работу и т. д.

Ко второй можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И заметная часть долей выкупается профессиональными операторами данного сегмента рынка, которые рассчитывают приобрести впоследствии оставшиеся доли в квартире и выгодно продать объект целиком одному из сособственников или выделить одну из комнат с определением порядка пользования или предпринять еще какие-то действия в этом направлении.

Определение порядка пользования

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат в объекте недвижимости. Дело в том, что в Петербурге доли изначально прописываются как дробная часть квартиры: 1/2, 1/3, 2/5 и т. д. и т. п. Определить, какая именно комната соответствует вашей 1/2 или 1/3 доли в 2-х, 3-х или 4-х комнатной квартире можно либо по добровольному согласию всех собственников (с нотариальным удостоверением), либо – по решению суда. При этом владелец доли имеет право претендовать на комнату лишь в том случае, если метраж доли равен или превышает по размерам метраж комнаты.

Например, если ваша доля в пересчете на метры составляет 15 кв. м, а размер комнат в квартире: 10 кв. м, 16 кв. м и 20 кв. м, то по решению суда вам может быть определена лишь комната в 10 кв. м и никакая другая.

Они очень дешевые

С 2014 года, после вступления в силу так называемого «закона о резиновых квартирах» (ФЗ № 376) и последовавшего ряда судебных определений и разъяснений, в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания с постоянной регистрацией (пропиской) стало возможно лишь собственнику доли, составляющей в пересчете не менее 4 кв. м жилой площади.

Как отмечают эксперты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», это законодательное изменение довольно четко структурировало рынок долей по размеру и стоимости.

В итоге, доли, площадью менее 4 кв. м, практически перестали быть востребованы. Их цена даже в СПб может начинаться от 50 тыс. руб., но и тогда они не всегда находят покупателей.

Ко второй категории можно отнести доли под прописку, равные или немного превышающие 4 кв. м, их цена начинается уже от 200 тыс. руб (примерно). В два и более раз дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. К примеру – 1/2 однокомнатной квартиры. И, наконец, доли, где можно определить порядок пользования. Они сегодня продаются на рынке по цене 50-70% от стоимости комнаты целиком.